一场暴雨,教会了我如何买房
admin 实名认证 发表于:2020-8-26 20:22 复制链接 看图 发表新帖
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昨天有位读者在群里发了一句话:“感谢暴风雨,让我买到好房子。”
我一脸错愕。
因为按照一般人的脑回路讲,暴风雨并不是什么好事儿。尤其这段时间各地频发洪涝灾害,有的地方大树被连根拔起,车被冲走,人还受了伤,百害无一利。
然而他却说这是好事儿。
我本好奇,再三细问终于得知真相。
原来这位读者近期准备买房,参考地段、交通配套后,看中了北京南四环的两套二手房。但他不知道哪套质量好,典型的选择困难症。
他从一本书上看到过一句话:  “暴风雨是检验房屋质量最好的机会之一”。  正好赶上北京前几天暴风雨天气,决定学以致用,雨还没停就马不停蹄去约中介看房。
结果真被说中了。
他看上的A房出现轻微渗水现象,B房虽没有出现渗水痕迹,但因为地势较低,小区道路被大水淹了很多,地下车库也进水了,雨大的时候,路道拥堵,进不来出不去。
最终他选择了A房,用房屋渗水做博弈,之前拒不让步的业主只好无奈降了5万,签了合同。
他说,如果没有这场暴雨,可能就买了B房。后来从物业大爷那得知,B房所在小区排水系统有缺陷,每逢雨季都这样。物业费太低,物业管理人员都懒得去弄。
如果不是这场暴雨的考验,这些信息根本不会有有人告诉自己。这也从侧面反映出,市场上大多数买房人,很难去辨别房子质量的有效信息。
介于此,子木说说自己的看法。
1  
这三年的房子要谨慎
可以说,中国绝大多数开发商都造不出好房子。
原因很简单,过去房地产市场实在太赚钱了。中国有9万多家开发商,鱼龙混杂,银行对开发商放贷无约束,谁“快”谁就是大哥。
前面的带头抢地抢客又抢钱,后面的中小开发商也跟着照猫画虎,高周转。
结果开发经验和能力不足的开发商,玩砸了,除了烂尾楼就是一批批残次品。所以你每年都会看到身穿白色战甲的维权业主,站在售楼处门口,拼命摇旗呐喊,求公道。
尤其2017-2019年这3年,开发商不顾一切搞生产,但又遭遇了还债年,楼市调控,限价政策等负面打击。
诸多因素把开发商们逼到了死角,为了活下来,很多企业开始变相降低建筑成本。钢筋比面条细,承重墙3个改成2个,撕地板、发霉门、房漏水、装修送甲醛……
楼房还没封顶,建筑工地就塌了,砸死了人。
所以如果你以后买房,要对2017-2019年造起来的房子,格外小心,尤其是2018年造的限价房,尽量避开。不然很容易中奖。
不仅如此,大家还要学会甄别开发商的质量。
2  
假榜单
市场上关于教大家甄别开发商质量的内容非常多,但基本都没有意义。
有的说,让买房人去查什么开发商口碑榜、业主满意度榜、品牌影响力榜等等,告诉你,市场大部分榜单都是开发商用来和资本谈融资的筹码,花钱买的榜单,没有任何权威性。
即使是最基础的“销售榜”,这几年注水也十分严重。例如上半年,哪家开发商卖了多少钱,多少平米的房子,都没有真实数据,和房子质量无多大关联性,这几年大房企出事儿的新闻不在少数。
不过销售榜单的名次,可以作为参考开发商实力的指标,只能说,百强房企造的房子会比无名小开发商强,销售榜50强以内,财力雄厚,可以大概率保证不会出现烂尾情况。
这时候有人说了,我们这属于小地方,品牌开发商还没进来。除了每年在排行榜上的百强开发商大家比较熟悉外,地方中小型开发商大家都不太了解。
3  
实探
这时候怎么办?
约一个当地中介,去找这家开发商在你所在的城市已开发的社区,佯装看房。去看看小区环境和规划,别怕浪费功夫。因为你现在看到的情况,大概率是未来居住的情况。
而且地方性房企竞争更加激烈,为了扎稳脚跟,对口碑的塑造和要求更高一些。这就是为什么很多城市,地头蛇的房子质量反而要比“强龙”要好得多。因为他们的政府关系、材料成本和环境会更有利一些。
如果这个开发商在你所在的地方,一个楼盘都没开发过,这种物业不太建议买,没什么保障。
因为很多小型开发商,基本都是从设计院买图纸,然后把工程承包给第三方进行开发,都是模版化运作,也没有什么服务和产品概念。烂尾都没地方去维权。
这里还要讲到一点。那就是不到万不得已,千万不要买回迁房,再便宜也不买。
回迁房是开发商征收土地时,赔给回迁户的房子,每一个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。
这种房子因为没什么利润,开发商都是忍痛开发。为了节约成本,用料和建筑规制都比商品房差很多。很多回迁房的位置都很偏,升值潜力低,拿本时间长,房屋质量差。
回迁房,是整个市场中维权概率最大的,没有之一。
4  
学会验房
当通过各种手段得知你买的房子,没有任何问题时,你就认为这套房子安全了吗?
错了。
再好的开发商,也保不准出现房屋质量问题。因为在对利润的追逐下,没有什么底线可守。
这时候,就需要你具备另外一个技能,“验房”。
一般情况下,开发商交付房子后,会找专门的验房师帮你收房。但你懂得这种验房师和开发商都是一根线上的,基本就走个过场,除非傻子都能看到的问题,其他一律瞒混过关。
所以,你只有两个选择。
1、从市场上请专业第三方机构的“验房师”。一般是按平米计费,每个城市价位不同,几百块钱到几千元不止。
2、自己学做验房师。省钱又不怕被忽悠,万一查到什么问题,可以第一时间和开发商反映,保证入住质量和自身权益。因为一旦交房后,再去维权难上加难。
下面是子木跟几位资深验房师朋友交流后,总结的几个要点,大家学会后,基本对房子质量有一个整体把握。
5  
验房五步
首先,在验房之前,在你脑海里要有一个思路,“由大到小,由外到内,由明到暗”,把观察精度定量到厘米单位,不放过任何一个死角。
细节就是金钱。
转化为验房路径就是,“户型、面积、层高、通风、墙壁、地板、门窗、水电、橱柜石材设备”。
准备阶段,需要自行收集几个小工具:空鼓锤、梯子、卷尺、乒乓球、塑料挡板、电笔、记号笔、便利贴。
思路和工具准备好后,就进入实战阶段。
1、对全屋各空间,用卷尺精确量标,绘出房屋实际面积,对比购房合同上的长宽数据,一般误差应该在4%之内,如果不符合约定,则可以要求赔偿。
其次对户型和合同所述进行仔细比对,窗户位置、马桶位置、空调位置,如果是精装房,就要把样板房照片拿出来对比,看用料是否一致。
2、用眼睛进行全屋扫描,看是否有漏水痕迹,墙壁、地板、厨房大理石板是否有裂纹。然后用空鼓锤对全家全范围无死角敲打,包括墙壁、地面、卫生间的瓷砖,发出咚咚声为空鼓。如果空鼓太多,说明工程质量不过关,未来有裂开,掉落的风险。
3、测试卫生间下水弧度,一般卫生间地砖都有坡度,大概5度左右,眼睛是看不出来的,只能四角放置乒乓球,如果顺利滚向地漏,说明质量过关。
然后测试卫生间防水,用塑料挡板在卫生间门口设置封闭空间。向卫生间注水,大概20厘米左右,观察水位变化情况,并和楼下业主沟通,看是否有渗水情况,卫生间是最容易出现的问题的地方。
4、对全屋门窗进行检查,看有无沉降、变形、扭曲。多次开关门窗,观察是否严丝合缝,出现卡壳现象。
5、对全屋电路测试通电性,灯具是否能正常使用,用螺丝刀打开墙壁插座,看是否接通地线。
以上五步中,每一个细节都要关注,如果出现问题,用记号笔记下拍照反馈,要求开发商进行修复,如果问题严重,则要快速反馈要求赔偿。
验房是一门细活儿,每个死角都可能存在开发商省工减料的猫腻。相信我,按照上面步骤,花费一天时间去把自己的房子验好,后面会省很多麻烦。
6  
失望与希望
其实写到这里,心里有些许不适。
因为现在我们买个手机,买台电视,甚至买台车,都是拿来即用,无需担忧。只有房子这个商品,花费一生积蓄,却不能买个心安。
房子塌方,墙皮掉落,房屋漏水,早已司空见惯。有的楼盘甚至还用橡胶做人工湖,几苗树做绿化景观,甚至还有交房时少了卧室的……
前段时间,浙江一小区,阳台带人一起被吹下楼,酿成惨剧,更是将房屋质量问题推向世人眼前。
网友质问,就不能在混凝土里多加几根钢筋吗?
昨天,住建部喊多家房企在北京开座谈会,很多人都说强监管时代已来,开发商没钱了,得好好造房子了。
但我想说的是,真正的原因更多的还是房价。
只有房价停了,老百姓才会重视质量,才能倒逼开发商改革,把所有精力放在房子质量上。也可以说房价停止疯涨之日,才是中国房屋质量重见光明之时。
那时候,起码不会再用暴雨来衡量房屋质量了。
这天,能等到吗?
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